등기부등본 보는법 간단 정리

부동산 사기, 전월세 사기에 당하지 않기 위해서는 기본적으로 등기부등본 보는 법을 숙지하고 계셔야 안전할 수 있습니다. 공인중개사가 모든 걸 일일이 설명해주지는 않는 데다 사기에 가담하고 있을 가능성도 있거든요. 흔히 집문서라고도 하고 등기부등본이라고도 하지만 서류에는 등기사항 전부증명서라고 표기되어있듯이 서류만 확인해도 현재의 권리관계의 상황을 모두 확인할 수 있는데요. 등기부가 깨끗한 건물이 대부분 안전하다고 알고 있지만 내가 주인이 아닌 이상 현황은 언제든지 변할 수 있습니다. 가령 전세계약을 했는데 계약 중 건물이 경매로 넘어간다거나 매매계약을 했는데 소유자가 다르다던지 말이에요. 그래서 계약금, 중도금, 잔금을 치르기 전 확인하는 것만으로도 추후에 발생되는 문제점들을 예방할 수 있는데요. 근저당이나 을구의 상황에 따라 보증보험을 들었다면 증거물을 챙겨놓는다던지 경매로 넘어갈 것을 대비해 소유권 순위를 유지하도록 노력한다던지 하는 대비책이 될 수 있으니 등기부등본 보는 법을 간단히 확인해보시기 바랍니다.

 

등기부등본 요약

 

각각의 건물 유형에 따라 확인해야 되는 서류들은 다르지만 권리에 대해서만큼은 등기부등본이 우선적입니다. 아파트나 다세대, 연립주택 등 공동주택은 일반인들이 많이 거래하는데요. 해당 유형은 사실상 하나의 동에 권리가 있는 경우가 대부분이라 전월세 계약시에는 집합건물등기부등본만 확인해도 괜찮습니다. 단, 상가나 단독주택은 토지대장이나 건축물대장도 같이 확인해야 합니다. 등기부등본을 볼 때 말소 사항을 포함해서 열람하면 각 항목의 가장 마지막 내용이 최근 정보입니다. 일자로 그어진 선들은 삭제된 내용으로 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

 

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등기사항 전부증명서 표제부

표제부에서는 간단히 해당 건물에 대한 소재지와 현황을 확인할 수 있습니다. 건물의 주소부터 시작해 면적과 층수, 구조 등을 확인할 수 있는데요. 부동산 계약 시 표제부는 건물을 설명하는 것이기 때문에 내가 계약하는 건물의 정보가 맞는지 확인하는 용도로 쓰입니다. 간혹 별도 등기가 있다는 표시가 있는데 권리 정보를 놓치기 쉬우니 꼭 추가로 확인하셔야 해요.

 

표제부 건물의 표시

 

1. 건물에 대한 내용

등기부등본 상 주소와 계약서에 작성된 주소가 일치하는지 확인해보셔야 합니다. 혹시나 경매로 넘어갔을 때에 문제가 되는 부분이기 때문에 만약 계약서에 다르게 작성된다면 동일한 표기를 요청하셔야 합니다. 

 

표제부 토지의 표시

 

2. 대지권 목적의 토지 내용

아마 지목이라는 것이 가장 모르는 부분일 텐데 대부분 일반적인 아파트나 건물들은 지목에 '대'라고 표시되어 있습니다. 대는 집이나 건물이 지어진 토지를 뜻합니다. 간혹 도로도 표시되어 있는 경우도 있으며 학교용지, 임야, 하천, 공원 등이 이 표시되는 것도 있습니다.

 

표제부 전유부분 표시

 

3. 전유 부분 내용

건물번호는 계약 부분의 정확한 부분을 나타내는데 아파트로 치자면 계약하는 해당 층수와 동이 적혀있습니다. 건물 내역에는 전용면적이 나와있고 보통은 건물번호만 제대로 확인하시면 됩니다. 

 

표제부 대지권 표시

 

4. 대지권 내용

전유 부분의 연장선인 대지권은 면적이 ㎥단위입니다. 0.3을 곱하면 해당 평수를 계산할 수 있습니다. 대지 지분이 있는지만 확인하셔도 됩니다.

 

갑구 표시

 

등기사항 전부증명서 갑구

권리관계를 나타내는 갑구는 압류나 가압류, 가처분, 경매 등에 관한 내용이 표시되어 있습니다. 소유권에 대한 내용이기 때문에 소유자에 대한 인적사항과 소유 시기가 적혀있고 가장 기본적으로 누구한테 소유되어 있는가를 확인하시면 되겠습니다. 이 역시 맨 마지막에 표시되는 소유자가 현재 소유자입니다. 권리자 항목에 개인이 소유하고 있다면 '소유자'로 표시되고, 공동명의라면 '공유자'로 표시됩니다. 최근에 소유권 변동이 많은 경우에는 소유권 분쟁이 있는 경우가 있으니 유의해주세요.

 

을구 표시

 

등기사항 전부증명서 을구

흔히 말하는 근저당권을 확인하는 항목입니다. 즉, 해당 부동산을 담보로 소유자가 융자를 받으면 표시되는데 돈을 갚지 않아 경매로 넘어갔을 경우 문제가 생기기 때문입니다. 웬만하면 을구가 깨끗한 상태의 집을 계약하는 것이 좋으며, 부득이하게 계약해야 하는 경우 근저당권 말소 등의 특약을 걸어놓는 것이 최소한의 안정장치입니다. 정 안되면 근저당채권최고액을 계산해 최소한으로 보호할 수 있게 감액하는 내용이라도 특약을 넣어야 하죠. 쉽게 말해 소유자가 돈을 갚지 못하면 융자해준 은행이 권리를 갖게 되어 내가 집에 살고 있어도 경매로 넘어갈 수 있고, 은행이 우선 변제권을 가지고 있어서 먼저 경매자금을 가져가면 내 전세금과 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 것을 뜻합니다. 보통 근저당권이 집값에 20% 이하이거나 채권채 고액과 보증금을 더한 금액이 60% 이하여야 그나마 보증금을 보호할 수 있습니다.